武汉要债公司成功调解沙坪坝区某小区“烂尾车库”物业纠纷

武汉要债公司成功调解沙坪坝区某小区“烂尾车库”物业纠纷。

【案情简介】

沙坪坝区联芳街道某小区于2012年开发建设，2014年交付使用，现有住户386户，规划建设住宅楼9栋、地下车位262个。因当初建设时相邻的教委宿舍楼未搬迁，加之权属问题无法分割，至今仍有2栋住宅楼及配套65个车位未建成。

这一历史遗留问题导致小区车库十余年未通过竣工验收，长期失管。雨水倒灌无法排出，造成车库严重淤泥、积水最深达2米，部分消防设施损毁，车库沦为“烂尾车库”，无法正常使用。

车位缺失与车库失管使居民停车难题日益突出，车辆占用消防通道乱停乱放、人车混行现象严重，存在极大安全隐患。居民与物业公司矛盾持续尖锐，小区居民多次群访，并向重庆电视台《天天630》栏目投诉，该小区被列为街道涉诉涉访重点关注对象。

沙坪坝区联芳街道人民调解委员会（下称“街道调委会”）主动担当，汇聚多方力量，充分发挥多元共治作用，成功化解开发单位、物业公司、小区居民三方矛盾，解决了这一跨越十余年的历史遗留问题。

【调解过程】

（一）实地调研，摸清情况，找准问题症结。 街道调委会多次组织实地调研，精准定位问题核心。经梳理，矛盾根源集中在三方诉求差异：开发建设单位因部分楼栋车库未建成无法整体验收，叠加房地产行业不景气，担心投入资金整治后，仍无法通过验收，前期投入将成为泡影，故持观望态度；小区业主虽拥有车位使用权，但因无法正常停车，车辆乱停放影响出行且带来安全隐患，居住环境质量大幅下降，迫切希望解决难题；物业服务企业则因车库未验收无法正常履职，停车秩序混乱引发居民不满，部分居民拒缴物业费，物业管理陷入失序。

（二）创新思路，分类施策，寻求破解办法。 街道调委会协调解决资料收集、规划审批、竣工验收等关键问题。针对无法按原设计通过“图审”和“报规”的问题，对接区级有关部门，提出根据现状整改进行分段验收的建议。针对小区开工已十余年、前期相关合作单位大多注销、部分工程资料缺失等问题，协调区质检站、区档案馆多方收集整理，确属无法查找的按实测方式解决。

（三）法治引领，沟通协调，汇聚多元合力。街道调委会积极践行新时代“枫桥经验”，发挥“兰姐不难解”调解品牌作用，搭建建设单位、物业公司、业主代表三方沟通桥梁，建立“社区牵头、地产维修、物业管理、居民监督”工作模式。社区逐户开展“敲门行动”收集居民意见，先后召开协调会20余次，及时解决施工中出现的问题。督促物业修缮小区后门、新增扫码锁、建设电动自行车充电设施，消除飞线和进楼充电安全隐患，有效缓解停车供需矛盾，消除人车混行风险。

【调解结果】

经多方协同调解，最终开发商投入400万元对车库进行整改，在小区内增设人行通道，优化车辆通行线路，彻底消除人车混行安全隐患。业主与物业均对调解结果表示满意，双方多年矛盾成功化解，小区人际关系更加和谐。